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不具名讀者問：
我是在外讀書的學生，我與房東簽訂為期1年的房屋租賃契約，簽約時並交付2個月房租的押金給房東。但後來因故無法繼續租屋，必須提前終止契約，請問房東有權利將我全部押金沒收、拒絕返還嗎？

律師蔡念辛答：
依《民法》第450條、第453條規定，租賃未訂期限者，當事人得隨時終止契約；訂有期限者，若有約定得於期限屆滿前終止者，並應提前通知。

房屋租約多有約定期限，若契約中未約定「提前終止」條款，原則上房客不可單方面決定不租；不過若房客、房東雙方經溝通，同意提前終止租約，就算合法終止。另若房屋已有修繕必要，經要求後房東不處理，房客亦得終止租約。

「押 租金」的性質在擔保租金給付及租賃債務的履行。所謂租賃債務，如房租是否欠繳、是否有損壞房屋而應賠償等。因此，若租約已合法終止，且沒有租賃債務不履行 的情形，例如：房客依「提前終止條款」提前通知房東終止租約；或房東已同意房客遷移，且將房屋另出租予他人，可認定雙方同意提前終止。房客自得請求返還全 部押租金。

反之，若房客不符合契約約定、或未經房東同意，逕自遷離，則此房屋租約並未合法終止，房東可以要求房客繼續履行契約，無論房客是否實際入住，都可收取租金。在這個情況下，房東就能沒收押租金來抵充欠繳房租。

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